So erstellst du ein überzeugendes Exposé für deine Immobilienangebote

Ein professionelles, ansprechendes Exposé ist das Herzstück deiner Immobilienvermarktung. Es ist der erste Eindruck, den Interessenten von einem Haus, einer Wohnung oder einem Gewerbeobjekt bekommen – und häufig entscheidet sich genau in diesem Moment, ob sie zu einem Besichtigungstermin anrufen oder eben doch weiterscrollen.

Als Online-Marketing-Agentur begleiten wir täglich Unternehmen (darunter viele Makler) in ihrem Digitalauftritt. Dabei haben wir immer wieder gesehen, wie viel Potenzial in einem richtig guten Exposé steckt – oder wie sehr ein halbherzig gestaltetes Angebot Interessenten vergraulen kann. In diesem Artikel bekommst du praktische Tipps, wie du einen überzeugenden Exposé-Text schreibst, der Lust auf mehr macht, klar informiert und letztlich zum Geschäftsabschluss führt. Außerdem verraten wir dir ein paar Online-Marketing-Tricks, mit denen du deine Exposés noch besser in Szene setzen kannst. Los geht’s!

Hauptteil: Schritt für Schritt zum überzeugenden Exposé

1. Zielgruppe klären: Wen willst du eigentlich erreichen?

Bevor du ein Exposé schreibst, solltest du dir unbedingt darüber im Klaren sein, für wen du es eigentlich verfasst. Geht es um eine schicke Stadtwohnung, die perfekt für berufstätige Paare ist? Oder ein Haus am Stadtrand mit großem Garten, das sich vor allem an Familien richtet? Eventuell sogar ein Gewerbeobjekt, für das du Unternehmer oder Freiberufler als Zielgruppe hast?

• Sprache anpassen: Wenn du eher junge Familien ansprichst, darfst du ruhig etwas lockerer formulieren. Bei einem hochpreisigen Luxusobjekt kann ein etwas eleganterer Ton angebracht sein.
• Hervorheben, was zählt: Wenn du weißt, dass deine Zielgruppe Wert auf eine gute Verkehrsanbindung legt, erwähne das früh im Exposé. Bei Familienwohnungen punktest du mit Infos zu Kitas, Schulen und Spielplätzen.

Unsere Erfahrung zeigt: Ein Exposé, das sich an die richtigen Leute richtet, führt zu weniger Zeitverlust – du ziehst genau jene Interessenten an, die wirklich ins Profil passen, statt jeden x-beliebigen Anfrage-Touristen.

2. Struktur und Lesbarkeit: Kurze Sätze, klare Gliederung

Du kennst es bestimmt von dir selbst: Ein Text ohne Absätze, ohne Unterüberschriften und ohne erkennbare Struktur ist anstrengend zu lesen. Das Gleiche gilt für dein Immobilien-Exposé. Gestalte es deswegen übersichtlich und leicht verständlich.

• Überschriften & Zwischenüberschriften: Gib jedem wichtigen Abschnitt (z. B. Lage, Ausstattung, Besonderheiten) eine klare Überschrift. So kann man schnell scannen, was das Objekt ausmacht.
• Stichpunkte oder Listen: Ob du nun die Ausstattung oder Besonderheiten beschreibst – manchmal reichen stichpunktartige Aufzählungen, um das Wesentliche auf den Punkt zu bringen.
• Kurze Sätze und Absätze: Niemand will seitenlange Bandwurmsätze lesen. Schreib lieber auf den Punkt und verzichte auf zu viele Schachtelsätze.

Wir beobachten in unserer Agentur, dass Kunden viel häufiger Kontakt aufnehmen, wenn ein Exposé nicht nur optisch ansprechend, sondern auch leicht verdaulich ist.

3. Die Einleitung: Erster Eindruck, große Wirkung

Gleich am Anfang deines Exposés entscheidet sich oft, ob ein Interessent weiterlesen wird. Formuliere also einen kurzen, aber knackigen Einstieg, der Lust auf mehr macht.

• Emotionen wecken: „Stell dir vor, du wachst morgens auf und blickst direkt in deinen üppigen Garten…“ – ein solcher Satz kann Bilder im Kopf erzeugen.
• Wesentliche Besonderheiten nennen: Hat das Objekt eine traumhafte Dachterrasse, einen neu angelegten Wellnessbereich oder wurde es vor Kurzem aufwendig saniert? Mach neugierig darauf, was das Haus oder die Wohnung so besonders macht.

Natürlich sollte deine Einleitung nicht in ausufernden Werbefloskeln enden. Bleib konkret und nenne kurz den wichtigsten USP (Unique Selling Point) des Objekts.

4. Lage, Lage, Lage: Der Kern jeder Immobilienbeschreibung

Man hört es immer wieder: Bei Immobilien zählen drei Dinge – Lage, Lage und noch mal Lage. Auch im Exposé solltest du diesem Aspekt ausreichend Raum geben.

• Mikrolage: Wie sieht es direkt vor der Tür aus? Gibt es Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Bushaltestellen in Fußnähe? Wie ist die Nachbarschaft?
• Makrolage: In welcher Stadt oder welchem Stadtteil befindet sich die Immobilie? Wie ist die Verkehrsanbindung? Was zeichnet diesen Ort besonders aus (z. B. beliebter Stadtteil, aufstrebende Region, idyllisches Umland)?
• Online-Marketing-Tipp: Binde gerne einen Link zu Google Maps oder eine kurze Wegbeschreibung ein. Wenn dein Exposé digital versendet wird, kann der Interessent so gleich nachsehen, wo genau sich das Objekt befindet.

Vor allem bei Wohnimmobilien ist die Lage ein absolutes Kriterium dafür, ob die Interessenten überhaupt weiterlesen – also gib hier dein Bestes, um klar und objektiv zu informieren!

5. Ausstattung und Zustand: Details, die überzeugen

Ist die Immobilie topmodern oder eher urig-gemütlich? Wurde frisch renoviert oder steht eine Sanierung an? Interessenten wollen wissen, was sie erwartet.

• Positives hervorheben: Wenn es eine moderne Einbauküche oder Parkettböden gibt, erwähne das. Auch kleine Extras wie Fußbodenheizung, ein Kamin oder besonders hochwertige Materialien machen die Immobilie attraktiver.
• Transparent bleiben: Gibt es Mängel, die repariert werden müssen? Bist du ehrlich und benennst diese, schaffst du Vertrauen. Verschweigen solltest du sie nicht – denn spätestens bei der Besichtigung oder im Gutachten kommen sie ohnehin ans Licht.

Aus unserer Sicht als Agentur kommt es hier auf Ausgewogenheit an: Zu viel Fachjargon schreckt ab, zu wenig Info lässt Interessenten fragen. Finde einen Mittelweg und bleibe verständlich.

6. Fotos und visuelle Aufbereitung: Ein Bild sagt mehr als tausend Worte

Du kannst noch so toll schreiben – wenn die Fotos schlecht belichtet, unscharf oder lieblos aufgenommen sind, wirkt das gesamte Exposé unprofessionell.

• Professionelle Fotos: Im Idealfall lässt du sie von einem Fotografen machen, der Erfahrung mit Immobilienfotografie hat. Gute Beleuchtung und passende Perspektiven sind Gold wert.
• Virtuelle Rundgänge: Immer mehr Makler setzen auf 360-Grad-Touren oder virtuelle Rundgänge. Gerade wenn du dich online abheben willst, ist das eine starke Möglichkeit, Interessenten schon vor der Besichtigung zu begeistern.
• Grundriss & Pläne: Stelle einen gut lesbaren Grundriss bereit, der die Raumaufteilung klar zeigt. Für viele Interessenten ist das ein Muss, um überhaupt ernsthaft über eine Immobilie nachzudenken.

Wir sehen in unseren Projekten immer wieder, wie Fotos das Klickverhalten beeinflussen. Ein Exposé mit schlechten Bildern wird oft weggeklickt, ganz egal, wie attraktiv die Immobilie eigentlich ist.

7. Kaufpreis und Nebenkosten transparent darstellen

Spätestens wenn dein Interessent die Checkliste im Kopf durchgeht, kommt er zum Thema Finanzen. Ganz egal, ob Kaufpreis oder Miete – sei hier absolut transparent.

• Kaufpreis/Mietpreis nennen: Nicht immer wird ein genauer Preis im Exposé kommuniziert, manchmal heißt es „auf Anfrage“. Das kann Sinn machen, wenn es um Luxusobjekte geht. In den meisten Fällen ist ein klar genannter Preis aber vertrauensfördernder und vermeidet unnötige Nachfragen.
• Zusätzliche Kosten: Nebenkosten, Maklercourtage, Grunderwerbsteuer, Notarkosten – erläutere kurz, welche Kosten auf den Käufer zukommen. Auch wenn du es nicht bis ins letzte Detail ausführen musst, hilfst du so beim Realitätscheck.

Transparenz ist hier das A und O. Stell dir vor, du würdest selbst eine Immobilie kaufen: Du möchtest doch auch wissen, welche Summen auf dich zukommen.

8. Dein USP als Makler: Warum gerade bei dir kaufen?

Im Exposé geht es zwar primär um die Immobilie, doch das Interesse an dir als Makler oder Berater darfst du nicht unterschätzen. Manche Kunden bevorzugen beispielsweise ein Rundum-sorglos-Paket (von der Finanzierungsberatung bis zu Renovierungstipps).

• Hebe deine Leistungen hervor: Bietest du eine Finanzierungspartnerschaft an? Hast du ein Netzwerk an Handwerkern, die bei Umbauten helfen können?
• Servicegedanke: Zeig ruhig, dass du nicht nur verkaufen willst, sondern dem Käufer zur Seite stehst, bis der Kaufvertrag unterschrieben ist – und darüber hinaus.

In der Praxis unserer Agenturkunden erleben wir, dass Kunden oft den Makler wählen, der das beste Gesamtpaket liefert und nicht nur schöne Fotos zeigt.

9. Kurzer, knackiger Call-to-Action: Wie geht es weiter?

Ein Exposé sollte den Leser nicht nur informieren, sondern ihn auch zu einer Handlung einladen: „Lassen Sie uns einen Termin vereinbaren!“ oder „Melden Sie sich noch heute für eine Besichtigung!“

• Kontaktmöglichkeiten: Nenne am Ende deines Exposés konkret, wie man dich erreicht. Eine Telefonnummer, E-Mail-Adresse und vielleicht sogar ein Link zu einem Terminbuchungstool (falls du digital gut aufgestellt bist).
• Verbindlichkeit schaffen: Du kannst darauf hinweisen, dass bereits mehrere Anfragen vorliegen oder dass eine Besichtigung nur an bestimmten Tagen möglich ist. Das steigert oft die Ernsthaftigkeit der Anfragen.

Aus Online-Marketing-Sicht ist das CTA (Call-to-Action) ein zentraler Punkt. Wir wollen nicht, dass der Interessent nur den Text liest und dann passiv bleibt – er soll in Aktion treten!

10. Online-Optimierung: Mache dein Exposé SEO-freundlich

Wenn du dein Exposé auf deiner Webseite oder in Immobilienportalen veröffentlichst, kannst du ein paar SEO-Tricks anwenden, um besser gefunden zu werden.

• Relevante Keywords: Denk an Suchbegriffe wie „3-Zimmer-Wohnung in [Stadt]“, „Einfamilienhaus mit Garten“, „Loft in zentraler Lage“ etc. Streue sie sinnvoll im Text, ohne zu übertreiben.
• Metadaten pflegen: Achte besonders auf den Seitentitel und die Meta-Beschreibung, wenn du dein Exposé auf der eigenen Webseite veröffentlichst. Diese Infos sieht man in den Google-Suchergebnissen.
• Verlinkungen nutzen: Verlinke gegebenenfalls zu anderen relevanten Angeboten oder zu Ratgebern auf deiner Seite. So bleiben Interessenten länger auf deiner Website.

Wir als Agentur sehen oft, wie unterschätzt SEO im Immobilienbereich noch ist. Dabei kann eine gute Optimierung dir mehr Reichweite und damit mehr qualifizierte Anfragen bescheren.

Fazit

Ein starkes Immobilien-Exposé ist keine Raketenwissenschaft, aber es erfordert Sorgfalt, Einfühlungsvermögen und ein Gespür für die richtigen Worte. Du sprichst deine Zielgruppe an, präsentierst die Immobilie strukturiert und optisch ansprechend, bleibst transparent bei Lage, Ausstattung und Kosten – und vergisst nicht, dich selbst als kompetenten Ansprechpartner zu positionieren. Hast du das alles im Blick, wird dein Exposé nicht nur gelesen, sondern auch begehrt.

Denk daran, dass der Text nur ein Teil des Ganzen ist: Hochwertige Fotos, ein professioneller Auftritt und eine durchdachte Online-Strategie sind ebenso entscheidend. Wenn du als Versicherungsberater oder Energieberater übrigens Immobilienmaklern zuarbeitest (oder umgekehrt), kannst du all diese Tipps natürlich auch auf deine eigenen Themenfelder übertragen. Denn letzten Endes geht es immer um den guten ersten Eindruck und die überzeugende Darstellung deines Angebots.

Unsere Erfahrung als Online-Marketing-Agentur zeigt: Wer sein Exposé wirklich als Visitenkarte begreift, erhält nicht nur mehr Anfragen, sondern auch besser vorqualifizierte Interessenten. Also: Nimm dir Zeit, leg Wert auf Details, setz gezielt Online-Marketing-Kniffe ein – und schon hast du ein Exposé, das begeisterte Leser und letztlich erfolgreiche Abschlüsse generiert.

FAQ – Häufig gestellte Fragen zum Thema Exposé

1. Wie lang sollte ein Exposé-Text sein?
Da gibt es keine feste Regel. Wichtig ist, alle relevanten Infos zu liefern, ohne den Leser zu erschlagen. Oft reichen ein bis zwei Seiten Text, wenn Fotos, Grundriss und Preisangaben übersichtlich eingebunden sind. Online darf es auch etwas ausführlicher sein, solange du eine gute Struktur einhältst.

2. Kann ich beim Exposé auf Floskeln wie „Top-Lage“ verzichten?
Es ist nicht verkehrt, „Top-Lage“ zu schreiben, wenn du es begründen kannst. Aber leere Phrasen ohne Substanz wirken schnell unglaubwürdig. Beschreibe lieber konkret, was diese „Top-Lage“ ausmacht: kurze Wege zum Zentrum, beliebtes Wohnviertel, Parks in der Nähe etc.

3. Muss ich im Exposé wirklich alle Mängel erwähnen?
Sofern sie den Wert oder die Nutzung des Objekts beeinflussen, solltest du das tun. Ehrlichkeit schafft Vertrauen, und am Ende sparst du dir Zeit mit Interessenten, die vielleicht sowieso abspringen würden, sobald sie den Mangel entdecken.

4. Wie wichtig ist professionelle Fotografie wirklich?
Sehr wichtig! Gerade online entscheiden Bilder oft innerhalb von Sekunden, ob jemand weiterklickt oder nicht. Ein professioneller Fotograf versteht Beleuchtung, Perspektive und Bildbearbeitung, um die Immobilie bestmöglich darzustellen.

5. Sollte ich die Nebenkosten im Exposé detailliert auflisten?
Ein grober Überblick genügt in vielen Fällen. Wichtig ist, dass Interessenten wissen, welche Zusatzkosten auf sie zukommen (z. B. Instandhaltungsrücklagen, Hausgeld, Grundsteuer). Beim Verkauf sollte auch klar sein, dass Notar- und Grundbuchkosten zu beachten sind.

6. Was mache ich, wenn die Immobilie nicht in bestem Zustand ist?
Dann beschreibe ehrlich, was ist. Zeige gleichzeitig Chancen auf: „Renovierungsbedürftig, ideal für alle, die sich ein Eigenheim individuell gestalten möchten.“ Manche Käufer suchen gezielt solche Objekte, um sie nach ihren Wünschen zu modernisieren.

7. Brauche ich für ein Exposé unbedingt einen professionellen Designer?
Nicht unbedingt. Viele Makler nutzen Vorlagen oder Software, um ihre Exposés zu erstellen. Doch ein einheitliches Corporate Design und ansprechende Layouts machen einen professionellen Eindruck. Wenn du die Ressourcen hast, kann ein Designer Sinn machen.

8. Kann ich im Exposé direkt auf meine Website oder Social-Media-Kanäle verlinken?
Ja, das ist gerade im Online-Bereich empfehlenswert. So können Interessenten mehr über dich erfahren, andere Objekte ansehen oder zusätzliche Services entdecken (z. B. Finanzierungsrechner). Achte nur darauf, dass die Verlinkungen funktionieren und übersichtlich eingebunden sind.

9. Wie kann ich mein Exposé am besten verteilen?
Je nach Objekt bietet es sich an, das Exposé auf gängigen Immobilienportalen zu veröffentlichen, es in deinen Newsletter aufzunehmen oder über Social Media zu teilen. Offline kannst du es natürlich auch ausdrucken und bei Besichtigungen auslegen oder per Post versenden.

10. Welches ist der häufigste Fehler beim Exposé-Schreiben?
Viele Makler unterschätzen die Wirkung eines gut geschriebenen Textes und setzen stattdessen nur auf platte Werbephrasen. Auch das Überladen mit Informationen (ohne Struktur) oder zu dunkle, unprofessionelle Fotos gehören zu den häufigsten Fehlern. Eine klare, transparente und ansprechende Darstellung vermeidet diese Stolpersteine.

Wenn du diese Tipps befolgst, bist du schon mal auf einem sehr guten Weg, um ein Exposé zu erstellen, das im Gedächtnis bleibt. Denk immer daran: Ein aussagekräftiges, ehrliches und professionell aufbereitetes Exposé ist deine Chance, potenzielle Käufer oder Mieter schon beim ersten Eindruck zu überzeugen.